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“營改增”后房地產開發公司的稅務處理

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目,也稱為銷售一手房的稅務處理,分為一般計稅簡易計稅兩種方式:一般計稅的稅率為11%,差額計稅,可以抵扣進項稅;簡易計稅的征收率為5%,全額計稅,不得抵扣進項稅。老項目可選簡易計稅;新項目只能一般計稅。其納稅義務發生時間也比較特殊,在預售開發項目收到預收款時,增值稅納稅義務并未發生,但需要預繳3%的增值稅,一般計稅方式下,預繳增值稅等于預收款除以1.11再乘以3%;簡易計稅方式下,預繳增值稅等于預收款除以1.05再乘以3%;按照稅法的規定,房地產開發企業一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向其機構所在地的主管國稅機關預繳稅款。等到把房屋交付給業主時,它的納稅義務才發生,才需要在其機構所在地主管國稅機關納稅申報
 

房地產開發企業銷售開發產品有差額計稅的規定:

1、如果選擇簡易計稅的話,只能是全額計稅,不能差額計稅,并且不能抵扣進項稅額。它的應納增值稅額等于銷售開發產品收取的全部價款和價外費用除以1.05再乘以5%。
 

2、如果是一般計稅的話,對于房地產開發企業來說,要開發房子,首先要拿到地,拿地有兩個渠道:一是從政府手里拿地,也就是從政府手中取得土地使用權,由于政府出讓土地,免征增值稅,不能抵扣進項稅。但是,土地的成本占整個房產開發成本的比重是非常高的,所以在這種情況下,抵不了進項稅,它的稅負就會增加,因此,國家規定,從政府手中拿地可以差額納稅,它的銷項稅額等于銷售房屋的全部價款和價外費用減去向政府支付的土地價款,兩者之間的差額除以1.11再乘以11%,計算出銷項稅額,再用銷項稅額減去建造房子時發生的各種進項稅額,最后計算出應納增值稅額。二是以其他方式取得土地,比如說,是從別的房地產開發企業開發到一半的半截子工程轉讓過來再繼續開發的,這種方式取得土地使用權的,就只能全額納稅,不允許差額納稅。也就是說,只有從政府手中拿到土地使用權的,才涉及到差額納稅的問題。
 

從其他納稅人手里邊轉讓過來的土地,企業轉讓土地使用權時,需要交納增值稅,他的下游只能是全額納稅,可以抵扣進項稅。應納增值稅等于銷售房產的全部價款和價外費用除以1.11再乘以11%,再減去可以抵扣的進項稅額,就是應納的增值稅額。
 

房地產開發企業銷售自行開發產品一般計稅時應注意的事項:

 (1)只有一般計稅,才能差額計稅。這個和建筑服務業正好相反,建筑服務業是簡易計稅才能差額計稅。

 (2)只有房地產企業從政府手中拿到土地使用權,并且是一般計稅方法,才允許差額計稅,其他企業從政府手中拿地,是不允許差額計稅的。

 (3)允許扣除的土地價款,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益;在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費也允許差額;

 (4)不是在支付土地價款時差額計稅,而是在銷售開發產品時才可以差額計稅:按照已售房地產面積占全部面積的比例來計算差額土地價款。也就是說:

  當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

 (5)差額計稅時,土地款必須是支付給政府的土地價款,要取得省級以上(含省級)財政部門的財政票據;如果是支付給其他單位、個人的拆遷補償費,要有拆遷協議,要有對方簽字的文件,才允許差額。這是一般計稅時,差額的規定。
 

如果房地產開發企業既有一般計稅項目,又有簡易計稅項目,又有免稅項目,怎么處理?出現這種情況時,進項稅額能分清的就分清,不能分清的,以建設規模(建筑面積)的比例來確定不能抵扣的進項稅額,其計算公式如下:

 不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模)
 

對于一般企業來說,出現這種情況時,是按銷售額的比例來計算不能抵扣的進項稅額的,但是,對于房地產開發企業來說,它比較特殊,是以建筑面積來確定不能抵扣的進項稅額的。

 
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